相続が発生した際、「親が不動産を持っていたはずだけれど、物件の詳細がわからない」というケースは少なくありません。
不動産を調べる方法の一つとして、2026年2月から「所有不動産記録証明制度」が始まりました。
この制度を利用することで、被相続人名義で登記されている不動産を全国の登記情報から検索することが可能です。
ただし、所有不動産記録証明制度だけですべての不動産を把握できるとは限りません。
状況によっては、名寄帳などもあわせて確認する必要があります。
本記事では、所有不動産記録証明制度を活用して相続する不動産を調べる方法や、利用時の注意点をわかりやすく解説します。
全国の登記情報から不動産を探せる「所有不動産記録証明制度」とは
2026年2月2日から始まった所有不動産記録証明制度とは、特定の人が所有権の登記名義人となっている不動産を登記官が検索し、一覧にして証明する制度です。
大きな特徴は、不動産の所在地を一つずつ把握していなくても、被相続人の氏名や住所などをもとに全国の登記情報を検索できることです。
たとえば、「親が地方にも土地を持っていたと聞いているものの、場所がわからない」といった場合でも、被相続人の情報から所有不動産を探すことができます。
従来は、「この人がどこに不動産を持っているか」を人名から全国一括で調べる仕組みがありませんでした。
所有不動産記録証明制度が始まったことで、相続人が把握していなかった土地や建物を確認しやすくなり、相続登記の対象となる不動産の把握が容易になったと言えるでしょう。
所有不動産記録証明制度で相続不動産を調べる流れ
所有不動産記録証明書は、全国の法務局・地方法務局（支局・出張所を含む）に、書面またはオンラインで請求できます。書面の場合は郵送も可能です。
手続きの流れを確認していきましょう。
1．請求できる人を確認する
所有不動産記録証明書を請求できるのは、主に次の人です。
・所有権の登記名義人本人
・相続人その他の一般承継人
・上記の人から委任を受けた代理人
請求できる人は、所有権の登記名義人本人や相続人などに限られており、誰でも自由に他人名義の不動産を調べられる制度ではありません。
2．被相続人の氏名・住所など検索条件を決める
所有不動産記録証明制度では、被相続人の氏名や住所などを検索条件として不動産を探します。
最後の住所だけでなく、過去の住所や旧姓で登記されている可能性がある場合は、それらも検索条件として指定できるよう必要な情報を整理しておきましょう。
ただし、検索条件を増やすと、その分だけ手数料も増えることに注意が必要です。
3．必要書類を準備する
請求にあたっては、以下の書類が必要となります。
・所有不動産記録証明書交付請求書
・印鑑証明書または本人確認書類の写し
・被相続人との相続関係を証明する戸籍謄本や法定相続情報一覧図の写しなど
所有不動産記録証明書交付請求書は、法務省のWebサイトからダウンロードが可能です。
過去の氏名や住所を検索条件に加える場合は、除籍謄本や戸籍の附票の写しなど、その氏名・住所を確認できる書類が必要になります。
また、代理人が手続きする場合は委任状なども必要です。
必要書類は請求方法や状況によって異なるため、実際に請求する際は法務省や法務局の最新情報を確認しましょう。
4．窓口・郵送・オンラインで請求する
請求方法は、次のとおりです。
・法務局の窓口で書面請求する
・法務局へ郵送して書面請求する
・登記・供託オンライン申請システムからオンライン請求する
手数料は、検索条件1件・1通につき次のとおりです。
| 請求方法 | 手数料 |
| 書面請求 | 1,600円 |
| オンライン請求・郵送交付 | 1,500円 |
| オンライン請求・窓口交付 | 1,470円 |
たとえば、最後の住所と3つの旧住所を検索条件として指定し、書面で証明書を1通ずつ請求する場合は、4検索条件×1通×1,600円で6,400円です。
また、検索の結果、該当する不動産がなかった場合でも手数料は返還されません。
5．証明書に記載された不動産を確認する
請求後は、検索条件ごとに所有不動産記録証明書が交付されます。
該当する不動産がない場合には、その旨が証明書に記載されます。
証明書に知らない土地や建物が記載されていた場合は、その不動産について登記事項証明書などを確認し、被相続人の所有状況や持分などを確認しましょう。
なお、所有不動産記録証明書に不動産が記載されていなかったからといって、「被相続人がほかに不動産を所有していなかった」とは限りません。
検索対象にならない不動産もあるため、次章の注意点も確認しておきましょう。
要注意！所有不動産記録証明制度を利用するときの注意点
所有不動産記録証明制度は、相続する不動産を調べるうえで便利な制度ですが、請求すれば必ずすべての不動産を正確に把握できるわけではありません。
検索条件や登記の状況によっては不動産が抽出されなかったり、反対に別人の不動産が含まれたりする場合があります。
登記上の住所や氏名が異なると検索から漏れることがある
所有不動産記録証明制度では、請求書に記載した氏名や住所などを検索条件として不動産を探すため、検索条件と登記記録上の氏名や住所が異なると、不動産を所有していても検索結果に抽出されない場合があります。
たとえば、被相続人が引っ越したあとも不動産登記の住所を変更しておらず、昔の住所のままになっているケースです。
過去の住所で登記されている可能性があるときは、戸籍の附票などで住所履歴を確認し、旧住所も検索条件として指定することを検討しましょう。
所有権の登記がない不動産は検索対象にならない
所有不動産記録証明制度で検索できるのは、所有権の登記がされている不動産です。土地や建物の表示に関する登記だけがされている不動産は検索対象になりません。
ただし、未登記の家屋でも、固定資産税上の家屋として課税対象になっていることがあります。
そのため、所有不動産記録証明書に表示されない家屋が疑われる場合は、名寄帳など固定資産税の課税情報も確認するとよいでしょう。
自治体によっては、名寄帳などから未登記の家屋を確認できる場合があるため、所有不動産記録証明書だけでは把握できない不動産を確認する手掛かりになります。
電子化されていない登記簿は検索できない
登記簿が電子化されていない不動産は、所有不動産記録証明制度の検索対象になりません。
不動産登記簿は全国的に電子化されていますが、一部には電子情報処理に適合せず、電子化されていない改製不適合の登記簿などが残っています。
こうした不動産は所有不動産記録証明書に表示されないため、古くから所有している土地があると聞いているにもかかわらず証明書に載っていない場合は、「ほかに不動産はない」とすぐに判断しないことが大切です。
検索条件によって別人の不動産が表示されることもある
所有不動産記録証明制度では、氏名や住所などの検索条件をもとに候補となる不動産を抽出します。
システムでは、氏名の前方一致と、住所の市区町村までの一致または末尾5文字の一致などをもとに候補を抽出するため、検索条件によっては同名異人が所有する不動産が含まれる場合があります。
そのため、証明書に知らない土地や建物が記載されている場合は、直ちに被相続人の所有不動産と判断せず、登記事項証明書などで所有者や持分を確認しましょう。
まとめ｜所有不動産記録証明制度を活用して相続不動産を確認しよう
2026年2月から始まった所有不動産記録証明制度により、被相続人名義の不動産を全国の登記情報から探しやすくなりました。
ただし、登記上の住所や氏名が異なる場合や、所有権の登記がない不動産などは検索できないことがあります。必要に応じて、名寄帳や固定資産税の課税明細書なども確認し、複数の情報を照合することが大切です。
不動産が見つかったら、ほかの相続財産とあわせて整理し、遺産分割や相続登記を進めましょう。
また、相続税の申告が必要な場合は、土地や建物の相続税評価も必要です。不動産が多い場合や評価が複雑な場合、相続税申告が必要かわからない場合には、早めに税理士へ相談するとよいでしょう。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。個別の判断については、専門家にご相談ください。
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