令和8年度税制改正では、相続税における貸付用不動産の評価方法の見直しが盛り込まれました。
今回の改正により、相続直前に賃貸不動産を取得・新築して相続税評価額を圧縮する、いわゆる「駆け込み節税」は従来より難しくなります。
この記事では、改正の概要や通常の評価方法との違い、対象となる不動産、適用時期をわかりやすく解説します。
・相続前5年以内に取得・新築した貸付用不動産は評価方法が変わります
令和8年度税制改正では、課税時期前5年以内に取得または新築した一定の貸付用不動産について、相続税の評価方法の見直しが示されました。
見直しの背景にあるのは、貸付用不動産の市場価格と相続税評価額との乖離です。
貸家建付地や賃貸家屋などの貸付用不動産は、借地権や借家権などの権利関係を反映して相続税評価額を計算するため、市場価格より相続税評価額が低くなりやすい傾向にあります。
そのため、不動産の時価と相続税評価額との差を利用した相続税対策が一般に行われてきました。
しかし、相続直前の取得によって評価額を大きく圧縮する手法は、課税の公平性の観点から問題視されるようになりました。
令和4年4月19日の最高裁判決では、相続直前に取得した不動産の評価額が実際の価格とかけ離れて低いケースについて、国税当局が時価ベースで課税した判断は適法であるとされています。
こうした流れも踏まえ今回の改正では、相続前5年以内に取得・新築したなどの一定の貸付用不動産について、課税時期における通常の取引価額に相当する金額で評価する方向へ見直されました。
つまり、相続時点の実際の売買価格に近い水準で評価する考え方に改められたということです。
今後は、直前の不動産取得に頼るのではなく、早い段階から資産全体を踏まえた長期的な相続対策を検討することが、これまで以上に重要になると言えます。
・令和8年度税制改正での変更点
それでは、令和8年度税制改正では、どのような不動産が見直しの対象となり、評価方法はどのように変わるのでしょうか。
・対象となる貸付用不動産
今回の見直しの対象となるのは、主に次の3つです。
・課税時期前5年以内に、対価を伴う取引により取得した一定の貸付用不動産
・課税時期前5年以内に新築した一定の貸付用不動産
・不動産特定共同事業契約または一定の信託受益権に係る金融商品取引契約の対象となる貸付用不動産
このうち、不動産特定共同事業契約や一定の信託受益権に係る金融商品取引契約の対象となる貸付用不動産は、取得時期にかかわらず見直しの対象になります。
今回の改正は「5年以内」が中心ではあるものの、すべてのケースで5年以内というわけではないことに注意が必要です。
・評価方法はどう変わるのか
まず、現行の評価方法を確認しましょう。
貸付用不動産は、土地と建物を分けたうえで、それぞれに借地権や借家権の影響を反映して評価します。
【現行】
・土地を借地として貸している場合（貸宅地）
土地そのものを第三者に貸し、借地権の目的となっている場合、その土地は「貸宅地」として評価します。計算式は次のとおりです。
貸宅地の価額 ＝ 自用地としての価額 ×（1－借地権割合）
ここでいう「自用地としての価額」とは、その土地を他人に貸していないものとして評価した価額です。
借地権が設定されている土地は、所有者が自由に利用・処分できる範囲が狭くなるため、自用地よりも低い価額になります。
借地権割合は地域ごとに異なり、国税庁の路線価図・評価倍率表で確認します。
・賃貸アパート・賃貸マンションを所有している場合
賃貸アパートや賃貸マンションは、建物と敷地を一体で評価するのではなく、建物は「貸家」、敷地は「貸家建付地」として別々に評価します。
まず建物部分である「貸家」の価額は、次の考え方で計算します。
貸家の価額 ＝ 固定資産税評価額 ×（1－借家権割合 × 賃貸割合）
次に敷地部分である「貸家建付地」は、次の算式で評価します。
貸家建付地の価額 ＝ 自用地としての価額 ×（1－借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
借家権割合は原則30％で、賃貸割合は満室なら100％、空室があればその分だけ下がります。
【改正後】
対象となる不動産については、従来の貸宅地・貸家建付地・貸家の算式ではなく、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価することとされました。
つまり、相続開始前5年以内に購入した賃貸マンションや、新築した賃貸アパートなどについては、「貸している不動産だから評価額が大きく下がる」とは扱わず、相続時点の市場実勢を踏まえた価格に近い水準で評価する方向へ見直されたということです。
改正後は、原則として通常の取引価額に相当する金額で評価しますが、課税上の弊害がない場合には、取得価額を基に地価変動等を考慮して計算した価額の80％相当額を用いることができます。
また、賃貸住宅や賃貸マンションの相続よりも、さらに厳しい見直しが行われたのが、不動産小口化商品に組み込まれた貸付用不動産です。
不動産小口化商品とは、不動産特定共同事業法（不特法）に基づき、事業者が投資家から資金を集め、不動産の運用・管理を行い、賃料収入や売却益などを投資家に分配する仕組みの商品をいいます。一棟マンションや区分マンション、オフィスビル、商業施設などの高額な不動産を小口化することで、個人でも投資しやすい形にしたものです。
こうした商品は、インカムゲインやキャピタルゲインを期待できるだけでなく、商品類型によっては不動産の所有権の一部を持つことができるため、相続対策としても多く活用されてきました。
特に都市部の物件では、相続税評価額と実勢価格との乖離が大きくなりやすく、購入価額に比べて相続税評価額が大幅に低くなるケースもみられました。
令和8年度税制改正では、これらの商品については、取得時期にかかわらず、課税時期における通常の取引価額に相当する金額で評価することとされました。
一般の貸付用不動産では、取得から5年を超えると今回の見直しの対象外となる余地がありますが、不動産小口化商品に係る不動産についてはそのような保有期間による緩和はありません。
相続税評価額を大きく下げる目的での活用は、これまでより難しくなったといえるでしょう。
・適用開始時期と経過措置
今回の見直しは、令和9年1月1日以後に相続等により取得する財産から適用されます。
ただし、5年以内に取得・新築した一定の貸付用不動産に対する新たな評価ルールについては経過措置が設けられており、今後通達で定められる日までに、被相続人等がその5年前から所有している土地の上に新築した家屋（その日において建築中のものを含みます）には、適用しないこととされています。
・相続対策は「直前の不動産取得」ではなく早期の準備が重要
令和8年度税制改正により、相続直前に貸付用不動産を取得・新築して相続税評価額を大きく下げる対策は、従来より使いにくくなります。
今後は、相続発生が近づいてから慌てて対策するのではなく、資産の内容や家族構成、納税資金の確保まで含めて、早い段階から相続対策を検討することがこれまで以上に重要です。
自分のケースでどの不動産が見直しの対象になるのか、どのような対策が適しているのか迷った場合は、税理士などの専門家に早めに相談するとよいでしょう。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。個別の税務判断については、税理士などの専門家にご相談ください。
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