住所等変更登記の義務化をご存じでしょうか。
不動産を所有している方が引っ越しをした場合、住民票を移しただけで、登記簿上の住所が当然に変更されるわけではありません。
登記簿上の住所・氏名・名称を現在の情報に合わせるには、原則として住所等変更登記の手続きが必要です。
令和8年4月1日からは、所有権の登記名義人について、住所・氏名・名称に変更があった場合の変更登記が義務化されました。
本記事では、住所等変更登記の義務化の内容や対象となるケース、放置した場合のリスク、手続き方法について解説します。
・住所等変更登記が令和8年4月1日から義務化されました
令和8年4月1日から、不動産の所有権登記名義人は、住所・氏名・名称に変更があった場合、原則として変更日から2年以内に住所等変更登記を申請しなければなりません。
住所等変更登記が義務化された背景には、「所有者不明土地問題」があります。
従来も、登記簿上の住所や氏名・名称を変更する手続き自体は用意されていました。しかし、変更登記は義務ではなかったため、古い情報が登記簿に残ったままになっているケースも少なくありませんでした。
所有者の住所や氏名が古いままだと、登記簿を見ても現在の所有者に連絡を取りにくくなり、土地の管理、取引、公共事業などに支障が出るおそれがあります。
こうした問題に対応するため、不動産の所有者に関する正確な情報を登記簿に反映させる仕組みとして、住所や氏名・名称の変更登記が義務化されました。
変更時期ごとの登記期限は、以下のとおりです。
| 住所・氏名・名称が変わった時期 | 変更登記の期限 |
| 令和8年4月1日以降 | 変更日から2年以内 |
| 令和8年4月1日より前 | 令和10年3月31日まで |
義務化前に引っ越しや氏名・名称の変更をしていた場合でも、変更登記をしていなければ対象となる点に注意が必要です。
・住所等変更登記の対象となるケース
住所等変更登記の対象となるのは、不動産の所有権登記名義人について、住所や氏名・名称に変更があった場合です。
個人が自宅や土地、賃貸物件を所有している場合だけでなく、法人名義で不動産を所有している場合も対象となります。ここでは、住所等変更登記が必要となる主なケースを確認しておきましょう。
・住所が変更された場合
不動産の所有者が引っ越しをして住所が変わった場合は、住所等変更登記の対象となります。
たとえば、自宅を購入した後に別の住所へ引っ越した場合や、相続した土地・建物を所有したまま住所が変わった場合などです。
そのため、過去に不動産を購入した後、引っ越しをしたまま登記簿上の住所を確認していない方は、早めに登記情報を確認しておきましょう。
・氏名や法人の名称が変わった場合
住所だけでなく、個人の氏名や法人の名称が変わった場合も、住所等変更登記の対象です。
個人の場合は、結婚や離婚、養子縁組などによって氏名が変わったケースが該当します。
法人の場合は、商号変更などによって法人名が変わった場合に、登記簿上の名称を変更する必要があります。
・法人の本店所在地が変わった場合
法人名義で不動産を所有している場合は、法人の本店所在地が変わったときも変更登記の対象となります。
会社の本店移転登記をしていても、法人名義で所有している不動産の登記簿上の住所が、自動的にすべて変更されるわけではありません。
特に、複数の不動産を所有している法人や、不動産賃貸業を行っている法人の場合は、所有不動産の登記情報に変更漏れがないか確認しておきましょう。
・住所等変更登記をしないとどうなるか
住所等変更登記をしないままにしていると、どのような問題が起こるのでしょうか。
過料の対象となる可能性があるだけでなく、不動産の売却などの手続きに支障が出ることがあります。
・5万円以下の過料の可能性がある
住所等変更登記を正当な理由なく怠った場合、5万円以下の過料の対象となります。
ただし、期限までに変更登記をしなかったからといって、直ちに過料が科されるわけではありません。
登記官が義務違反を把握した場合、まずは相当の期間を定めて申請を催告します。
その催告を受けても、正当な理由なく変更登記を申請しない場合に、過料の対象となる可能性があります。
万一、変更登記漏れで催告を受けた場合は、速やかに変更登記を申請しましょう。
・売却・融資・相続の手続きが滞る可能性がある
住所等変更登記をしていないと、不動産の売却や担保設定、将来の相続手続きがスムーズに進まなくなることがあります。
たとえば、不動産を売却する際に、登記簿上の住所と現在の住所が異なっている場合、所有者本人であることを確認するために、住民票や戸籍の附票など、住所のつながりを確認できる書類が必要になることがあります。
過去に何度も引っ越しをしていると、書類の準備に時間がかかる場合もありえます。
また、不動産を担保に融資を受ける場合や、相続手続きを進める場合にも、同様に手続きに時間がかかる可能性があります。
住所等変更登記は、過料を避けるためだけの手続きではありません。
不動産を売却・活用・承継する際に困らないよう、登記情報を現在の状況に合わせておくことが重要です。
・住所等変更登記の主な対応方法
住所や氏名・名称に変更があった場合、どのような方法で変更登記をすればよいのでしょうか。
住所等変更登記の手続き方法には、主に以下の3つがあります。
・自分で法務局に申請する
住所等変更登記は、自分で必要書類を用意して法務局へ申請することもできます。
自分で申請する場合、司法書士への報酬がかからないため、費用を抑えられる点がメリットです。
申請書の書き方や必要書類に不安がある場合は、管轄の法務局の手続案内を利用できる場合もあります。
ただし、不動産の数が多い場合や、何度も住所を変更していて住所のつながりを証明する書類が複雑になる場合は、準備に時間がかかることもあるので注意が必要です。
なお、住所等変更登記を申請する場合、登録免許税がかかります。
登録免許税は、土地または建物1個につき1,000円です。たとえば、土地と建物をそれぞれ所有している場合は、原則として合計2,000円となります。
・司法書士に依頼する
書類の準備や申請手続きに不安がある場合は、司法書士に依頼する方法があります。
特に、不動産の件数が多い場合、過去に複数回引っ越しをしている場合、相続登記や売却に伴う登記手続きもあわせて進める場合は、司法書士に依頼した方がスムーズに進めやすいでしょう。
司法書士に依頼する場合は報酬が発生するため、事前に費用や必要書類、手続きの流れを確認しておくことが大切です。
・スマート変更登記を利用する
スマート変更登記を利用する方法もあります。
スマート変更登記とは、あらかじめ検索用情報などを申し出ておくことで、住所や氏名に変更があった場合に、法務局が所定の確認を経て職権で住所等変更登記を行う仕組みです。
個人の場合は、登記官が住基ネット情報を検索するために、氏名・住所のほか、氏名の振り仮名、生年月日、メールアドレスなどの検索用情報を申し出ておく必要があります。
スマート変更登記を利用しておけば、将来住所や氏名が変わった場合の変更登記の負担を軽減できます。今後の住所変更に備えたい場合は、スマート変更登記の利用も検討するとよいでしょう。
ただし、住所変更直後に売却や担保設定などを予定している場合は、登記情報が最新の状態に反映されているかを事前に確認しておくことが大切です。
詳しくは法務省「スマート変更登記のご利用方法」をご参照ください。
・住所等変更登記の義務化をきっかけに不動産の管理状況を見直そう
住所等変更登記は、所有者情報を正確に管理するうえで大切です。
不動産を所有している場合、登記情報だけでなく、今後の管理や活用についても考えておく必要があります。
たとえば、相続した不動産をそのままにしている場合や、賃貸物件を所有している場合、将来的に売却や贈与を検討している場合には、税務面の確認も欠かせません。
住所等変更登記そのものの手続きに不安がある場合は、司法書士への相談を検討しましょう。
一方で、相続した不動産の活用、賃貸物件の税務、将来の贈与・相続対策まで含めて見直したい場合は、不動産税務に詳しい税理士などの専門家に相談することが大切です。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。個別の税務判断については、税理士などの専門家にご相談ください。
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