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不動産売却の譲渡所得税の計算方法は?基礎から特例まで解説

不動産

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税という税金がかかります。しかし、その内容は少し複雑かもしれません。この記事では、初めての方でも理解しやすいように、不動産売却における譲渡所得税の計算方法の基礎から、税負担を軽くする特例までをわかりやすく解説していきます。

譲渡所得税の基本と計算式の概要

不動産売却で得た利益にかかるのが譲渡所得税です。言葉だけ聞くと難しそうですが、基本となる考え方はシンプルです。まずは課税対象となる所得がどのように決まるのか、その仕組みを理解することが大切になります。ここでは、不動産売却における譲渡所得税の計算の第一歩となる、基本的な知識について見ていきましょう。

課税対象となる「譲渡所得」とは

譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益(儲け)部分を指します。売却した金額そのものではなく、その不動産の購入にかかった費用や、売却するために支払った経費を差し引いた金額が対象です。この譲渡所得は給与所得などとは合算せず、別に税額を計算する方法が取られます。これを分離課税と呼び、不動産売却の税計算における特徴の一つとなっています。

譲渡所得を求めるための基本計算式

譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

  • 譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

売却価格は買主に売った金額です。取得費は不動産の購入代金や購入時の手数料などを指し、譲渡費用は売却時の仲介手数料などです。この式が不動産売却の税金を考える上での土台となります。まずはこの3つの要素を正確に把握することが、譲渡所得税の計算のスタートラインになるでしょう。

取得費と譲渡費用に含まれるもの

取得費には、土地や建物の購入代金、建築費、購入時の仲介手数料などが含まれます。ただし、建物は年数の経過と共に価値が下がるため、減価償却費という計算でその価値を差し引く必要があります。一方、譲渡費用は売却のために直接かかった費用で、仲介手数料や印紙税、測量費などが該当します。

税率と特例を理解する譲渡所得税計算

譲渡所得の金額がわかったら、次は税率を調べます。この税率は、不動産を所有していた期間によって大きく異なるのが特徴です。また、一定の条件を満たすことで税金の負担を大幅に軽減できる特例も存在します。不動産売却における譲渡所得税の計算を正確に行うためには、これらのルールを正しく理解しておくことが欠かせません。

所有期間で税率が変わる「長期」と「短期」

税率は不動産の所有期間が5年を超えるかどうかで決まります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」で、税率は約20%です。5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は約39%と高くなります。この所有期間の判定日が売却日ではない点に注意が必要でしょう。

マイホーム売却で使える3,000万円特別控除

自身が住んでいた家、いわゆるマイホームを売却する際には、非常に有利な特例が用意されています。それが「居住用財産の3,000万円特別控除」です。この特例を適用すると、計算した譲渡所得から最大で3,000万円を差し引くことができます。多くのケースで譲渡所得税の負担がゼロになるか、大幅に軽減される可能性があります。

併用できる可能性のある軽減税率の特例

マイホームの所有期間が10年を超えている場合、3,000万円の特別控除と併用できる可能性のある「軽減税率の特例」があります。この特例が適用されると、3,000万円を控除した後の課税譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分の税率が約14%にまで下がります。長期にわたって住んだ家を売却する人にとっては、さらに税負担を抑えられる制度です。

納税額の算出から確定申告までの流れ

これまでの情報を基に、最終的な納税額を算出するステップへと進みます。特例を適用した後の課税所得を確定させ、税率を掛けることで具体的な税額が見えてきます。不動産売却後の手続きをスムーズに進めるためにも、譲渡所得税の計算から申告までの全体像を把握しておくことが大切です。

税率を掛ける「課税譲渡所得」の算出

実際に税率を掛ける対象となる金額を「課税譲渡所得」と呼びます。これは「譲渡所得 – 特別控除額」という式で計算されます。例えば、先に計算した譲渡所得から、マイホームの3,000万円特別控除などを差し引いた後の金額です。この課税譲渡所得がゼロまたはマイナスになった場合、譲渡所得税はかからず、申告は必要ですが納税の義務はありません。

税額計算の簡単なシミュレーション

具体的な数字で税額計算の流れを見てみましょう。例えば、譲渡所得が3,500万円で、所有期間10年のマイホームを売却し、3,000万円の特別控除を適用したとします。課税譲渡所得は「3,500万円 – 3,000万円 = 500万円」です。この500万円に長期譲渡所得の税率(約20%)を掛けると、納税額は約100万円と計算できます。このように段階を踏めば、ご自身のケースでも納税額の目安を立てられるかもしれません。

確定申告の時期と準備する書類

不動産を売却して利益が出た場合、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行う必要があります。譲渡所得税の申告には、売買契約書の写し、取得費や譲渡費用が分かる領収書、戸籍の附票、登記事項証明書など、多くの書類を揃えなければなりません。手続きを慌てずに行うためにも、売却が決まった段階から少しずつ書類の準備を始めておくと安心です。

まとめ

この記事では、不動産売却における譲渡所得税の計算方法について、基本的な仕組みから特例の活用、申告の流れまでを解説しました。譲渡所得税の計算は、まず売却益である譲渡所得を算出し、所有期間に応じた税率を確認します。そして、マイホームの売却であれば3,000万円の特別控除といった特例が使えないか検討する流れとなります。計算や特例の適用条件は複雑な面もあるため、もし不安を感じるようでしたら、税理士などの専門家に相談することも一つの良い方法でしょう。

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