土地を売った時の税金はどう計算する？計算方法および特別控除を解説

土地を売却すると大きな金額が動き、税金がいくらかかるのか不安になることもあるのではないでしょうか。この記事では、土地を売った時にかかる税金について、計算方法および節税できる特別控除等を紹介します。あらかじめ税金の負担を把握した上で、売却を検討しましょう。

土地を売却して利益がでると、所得税・住民税がかかる

土地を売却したときにかかる税金は、以下のとおりです。

• 売買契約書に貼る印紙代（印紙税）
• 抵当抹消が必要な場合は登録免許税
• 利益（以下、所得）が出た場合は所得税・住民税

この中でも特に金額に幅が出るのが所得税・住民税です。土地売却により所得が出た場合には、所得に対して一定の税率で所得税・住民税がかかります。

このため、原則として売却した年の翌年2月16日〜3月15日までに確定申告をおこなう必要があります。

納付方法は以下のとおりです。

損失であれば所得税等はかからず、確定申告は必要ありません。

ただし、後に説明する特別控除や特例を適用し、結果的に所得が発生しないというケースでは、確定申告が必要となるため注意が必要です。

所得税・住民税の計算方法

土地売却により所得が出る場合、所得の区分は「譲渡所得」となります。譲渡所得にかかる税金の計算は、給与などの所得とは別でおこないます（分離課税）。このため、損失が出た場合でも原則として他の所得と通算することはできません。

また、所得が出た場合でも税率は下記で紹介する税率が一律適用されます。

計算方法は以下のとおりです。

課税所得×税率＝税金の金額

課税所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

以下では、税率および取得費・譲渡費用について詳しく説明します。

所得税・住民税の税率

税率は売却した土地の所有期間により異なります。

土地を売却した年の1月1日時点で、土地保有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」の税率が適用されます。長期に保有していた方が、税率は低くなります。

土地の取得費と譲渡費用

前述したように、課税所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算します。取得費、譲渡費用の具体例を紹介します。

（1）取得費

主に以下のような費用があてはまります。

• 土地の購入費用
• 購入時の仲介手数料
• 地ならしなどの造成費用

国税庁タックスアンサーNo.3252も参考にしてみてください。購入した時の価格が不明な場合は、譲渡価格の5%を取得費とすることができます。

（2）譲渡費用

主に以下のような費用があてはまります。

• 売却時の仲介手数料
• 測量費などの、売却のために直接必要な費用

特別控除が使える特例は？

特別控除が適用できる場合、譲渡所得は以下のように計算ができます。

課税所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除の金額

土地の売却時に適用できる特別控除の制度は複数あります。ここでは、利用されるケースが多い「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を紹介します。

この特例は、マイホーム（居住用財産）を売却した場合、最大3,000万円の特別控除が受けられるものです。短期譲渡所得でも長期譲渡所得の場合でも、どちらも適用できます。

主な要件は以下のとおりです。

• 原則として居住している建物、建物および土地や借地権を売却すること
• 売却した年の前年および前々年に、同じ特例を受けていないこと
• 売却した年の前年および前々年に、マイホームの譲渡損失についての損益通算・繰越控除の特例を受けていないこと
• 収用等、他の特例の適用を受けていないこと

マイホームを売却した場合には、損失が出た場合も節税できる可能性があります。また、所得が出た場合には、上記の特別控除だけでなく、軽減税率の特例や買換えの特例もあります。国税庁のパンフレット情報も参考にしてみてください。

相続した土地を売却した時の特例

次に土地を相続したものの、利用しないため売却するケースについて紹介します。譲渡所得の計算方法や税率は、今まで紹介してきた方法と同じです。ただし取得費は被相続人が購入した時の金額になります。このため資料が見つからずに、金額がわからないこともあるかもしれません。

この場合、前述したとおり譲渡価格の5%を取得費として概算計上ができますが、この金額では実態よりも多くの譲渡所得が計算されてしまうことが多くあります。取得時の資料を極力探した上で、売却時の譲渡費用を漏れなく計上しましょう。

また、以下の特例もあります。

（1）取得費加算の特例

相続税が課税されている人が対象であり、その他の要件もあります。詳しくは国税庁のタックスアンサーNo.3267を参照ください。

（2）居住用財産（空き家）を売却した場合の特例

要件に当てはまる場合は、譲渡所得の金額から最大3,000万円まで控除できます。詳しくは国税庁のタックスアンサーNo.3306を参照ください。

まとめ | 所得が出る場合は確定申告をしましょう

以上、土地を売却した場合の所得税・住民税の計算方法と、節税につながる特例を紹介しました。譲渡所得が出た場合の特例は、他にも複数あります。国税庁のタックスアンサーNo.3223も参考にしてみてください。

所得が出ない場合は確定申告の必要はありませんが、それが特例を利用した結果であるならば申告が必要です。所得が出るかどうかをしっかりと計算し、確定申告が必要かどうか確認しましょう。不安な場合は、税理士への相談をおすすめします。