借地人がいる土地である「底地」を相続する際、共有にするべきか迷う方もいるのではないでしょうか。
底地は通常の土地とは異なり、借地人との関係があるため、共有で相続すると売却や管理、将来の相続の場面で思わぬ問題が生じることがあります。
そのため、安易に共有を選ぶのではなく、事前に確認しておきたいポイントを押さえておくことが大切です。
この記事では、底地を共有で相続するリスクや、相続前に確認しておくべき点、共有以外に検討したい分け方について解説します。
・底地を共有相続すると起こりやすい3つのリスク
底地を共有で相続することは一見公平に見えますが、後から売却や借地人対応、将来の相続で問題が生じることがあります。
ここでは、底地を共有相続すると起こりやすい3つのリスクを解説します。
・売却の方針がまとまりにくい
底地を共有で相続すると、その後売却したいと考えたときに話がまとまりにくくなるおそれがあります。
底地全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
共有者のうち一人でも反対すると、売却を進めにくくなります。
いったん共有にすると、意見の違いから売却方針が決まらないまま共有状態が長引くこともあります。
なお、自分の共有持分だけを売却することは可能です。
ただし、共有持分のみの売却は買い手が限られやすく、単独名義の不動産よりも売却価格が低くなる傾向があります。
そのため、「必要になったら自分の分だけ売ればよい」と考えて共有にすると、想定どおりに処分できず、結果的に不利な条件で手放すことにもなりかねません。
・借地人対応で揉めやすい
底地を共有で相続すると、借地人対応の担当があいまいになりやすい点に注意が必要です。
たとえば、地代の受け取り、滞納時の連絡、契約更新や条件見直しの協議が必要になっても、誰が対応するのか決まっていなければ、共有者同士で責任を押し付け合うおそれがあります。
そのため共有にする場合は、借地人との窓口を誰にするのか、地代を誰が受け取って共有者にどう配分するのか、滞納や契約見直しが生じたときに誰が主導して対応するのかを、あらかじめ共有者間で決めておくことが重要です。
責任の所在が不明確なままだと、対応が遅れたり、交渉がこじれたりする可能性があります。
・相続が重なると共有者が増えやすい
底地を相続時に共有名義にすると、その後共有者の一人に相続が発生した際、持分がさらに分散し、共有者が増えていくおそれがあります。
共有者が増えるほど、底地の売却方針を決める場面や、借地人への対応を行う場面で意思決定が複雑になり、調整に時間がかかったり、共有者間でトラブルが生じたりしやすくなります。
・共有にして後悔しないために確認したい3つのこと
ここまで、底地を共有相続する際の注意点について解説してきました。
ここからは、共有相続で後悔しないために、事前に確認しておきたい3つのポイントを解説します。
・借地人との契約関係を確認する
共有相続をする前に、借地人との契約関係を確認しておくことも大切です。
たとえば、旧借地法が適用されているかどうか、更新の時期はいつか、更新時に条件変更の協議が想定されるかといった点を事前に把握しておく必要があります。
こうした内容を確認しないまま共有相続をすると、後になって対応に追われるおそれがあります。
・将来的に底地をどうしたいのかを確認する
共有相続をする前に、他の相続人が将来的にその底地を売却したいのか、持ち続けたいのかを確認しておくことが大切です。
持ち続けたい意向がある場合は、共有者に相続が発生したときに誰が受け継ぐのかも含めて、将来の方向性をあらかじめ話し合っておいたほうがよいでしょう。
・共有を解消したくなったときはどうするのかを確認する
将来共有を解消したくなった場合に、どのように対応するのかを考えておくことも大切です。
たとえば、共有者のうち誰かに買い取る意思があるのか、それが難しい場合は第三者への売却を検討するのかといった点を、あらかじめ話し合っておく必要があります。
こうした方針が決まっていないと、いざ共有を解消したいと思ったときに、共有者間で意見がまとまらず、手続きが進まなくなるおそれがあります。
・共有以外に検討したい底地の分け方
まだ相続前であれば、底地は共有以外の方法で相続することも検討したほうがよいでしょう。
代表的な方法としては、代償分割と換価分割があります。ここでは、それぞれの考え方を解説します。
・底地を一人が相続し現金で調整する「代償分割」
代償分割とは、相続人のうち一人または数人が底地を取得し、他の相続人に代償金を支払って調整する方法です。
相続人の間で公平感を保ちやすい方法ではありますが、現金で調整する場合は、底地を取得する相続人に一定の資金負担が生じる点に注意が必要です。
・相続人全員で合意して底地を売却する「換価分割」
換価分割とは、底地を売却し、その売却代金を相続人で分ける方法です。
共有名義のまま長く保有せずに済むため、将来の管理や処分をめぐるトラブルを避けやすい方法といえます。
相続人全員の合意があれば、売却前提で相続手続きを進めることも可能です。
・底地の相続は全体を見て慎重に判断を
底地を相続する場合、共有にすると将来的に売却や管理、借地人対応などで意思決定が難しくなり、トラブルにつながるおそれがあります。
そのため、共有にする前に、相続人間で将来の方針や契約関係を確認しておくことが大切です。また、代償分割や換価分割など、共有以外の方法も含めて検討するとよいでしょう。
底地の相続は、底地だけを切り離して考えるのではなく、預貯金や自宅、不動産などを含めた相続財産全体を踏まえて、どのように分けるのが適切かを考えることが大切です。判断に迷う場合は、不動産に強い税理士へ相談することをおすすめします。
コメント