不動産投資を始める際、個人名義か法人名義かで迷う方も多いでしょう。特に規模の拡大を視野に入れるなら、法人設立は有力な選択肢です。不動産の購入前に法人設立のメリットを把握しておくと、将来の資産形成に大きく影響するかもしれません。この記事では、税金面や資産管理の観点から、法人で不動産を所有する具体的なメリットについて詳しく解説していきます。
不動産購入で考える法人設立のメリット【税金編】
不動産購入で法人設立を検討する最大のメリットは、税負担の軽減効果でしょう。個人と法人では適用される税率や経費として認められる範囲が異なります。特に所得が多い方ほど、法人化による節税効果は大きくなる傾向があります。具体的にどのような税制上の優遇があるのか、詳しく見ていきましょう。
経費として認められる範囲が広がる
法人化すると、個人事業主では経費計上が難しい費用も損金として算入できる場合があります。例えば、役員への給与や退職金、生命保険料の一部などが該当します。これらは法人の経費として認められるため、課税対象となる所得を圧縮する効果が期待できるでしょう。また、家族を役員にすれば給与を支払うことで所得を分散させ、世帯全体での税負担を軽減することも可能です。
損失の繰越期間が長くなる
不動産経営で赤字が出た場合、その損失を将来の利益と相殺できる繰越控除という制度があります。個人（青色申告）の繰越期間は3年間ですが、法人の場合は10年間と非常に長く設定されています。これにより、大規模修繕などで一時的に大きな赤字が出ても、長期的な視点で黒字と相殺し、法人税を効果的に抑えることが可能です。不動産投資は長期にわたる事業のため、この期間の長さは安定した経営を支える大きな助けになるでしょう。
所得に応じた税率の違い
個人の所得税は累進課税であり、所得が増えるほど税率も段階的に高くなります。累進課税とは、所得が多い部分ほど高い税率が課される仕組みです。最高税率は住民税と合わせて55%に達することもあります。一方、法人税は所得金額に関わらず、おおむね一定の税率が適用されます。そのため、不動産所得が一定額を超えると、法人で所有した方が税率が低くなるケースが多く見られます。
不動産購入における法人設立のメリット【資産運用編】
不動産購入後の資産管理や運用面でも、法人設立には多くのメリットが存在します。法人格を持つことで社会的な信用度が高まり、金融機関からの融資を受けやすくなる傾向があります。これにより、次の物件購入など事業拡大のスピードを上げられるかもしれません。また、個人資産と事業用資産を明確に分離できるため、透明性の高い経営が実現します。
金融機関からの融資が有利になる
法人として不動産事業を運営すると、決算書を通じて経営状況を客観的に示すことができます。これにより個人の与信情報とは別に、事業そのものの収益性や将来性を評価してもらえるため、金融機関からの信用が高まります。結果として、個人で申し込むよりも融資の選択肢が広がったり、より良い条件で資金調達ができたりする可能性があります。
個人資産と事業資産の分離
法人を設立すると、個人の財産と会社の財産が法律上明確に区別されます。これにより、万が一不動産事業で多額の負債を抱えた場合でも、個人の資産を守れる可能性があります。これは有限責任という法人格の基本的な特徴です。また、会計処理も事業に限定されるため、家計と事業の収支が混同することなく、経営状況を正確に把握しやすくなります。
不動産以外の事業展開のしやすさ
設立した法人の定款に事業目的を追加すれば、不動産賃貸業以外の事業も展開しやすくなります。例えば、管理会社としての業務やリフォーム事業、さらには全く異なる分野のビジネスを始めることも可能です。一つの法人格のもとで複数の事業を運営することで、収益源を多様化し、経営上のリスクを効果的に分散させることができます。
相続対策にもなる不動産購入と法人設立のメリット
長期的な視点で見ると、不動産購入と連動した法人設立は、相続や事業承継の場面でもメリットを発揮します。個人名義の不動産を相続する場合、手続きが煩雑になったり、遺産分割で揉めたりするケースも少なくありません。法人名義であれば、不動産そのものではなく会社の株式を相続することになるため、スムーズな資産承継が期待できます。
株式の譲渡によるスムーズな相続
不動産を法人名義にすると、相続の対象は不動産そのものではなく、その法人を所有する「株式」になります。不動産を物理的に分割するのは困難ですが、株式であれば相続人間で公平に分けやすくなります。これにより、遺産分割協議が円滑に進む可能性が高まるでしょう。また、生前に少しずつ株式を贈与していくことで、将来の相続税負担を計画的に軽減することも可能です。
相続財産評価額を抑える効果
個人所有の不動産は、相続時に路線価や固定資産税評価額を基に評価されます。路線価とは、主要な道路に面した土地1平方メートルあたりの評価額です。一方、法人所有の場合は、会社の純資産額を基に株式の価値が算出されます。この株式の評価額は、役員退職金の支払いなどを通じて純資産を調整することで、不動産そのものの評価額よりも低く抑えられる場合があります。
不動産の共有名義化を避けられる
個人所有の不動産を複数の相続人で相続すると、共有名義の状態になりがちです。共有名義の不動産は、売却や大規模修繕などの意思決定に共有者全員の同意が必要となり、後々のトラブルの原因になりかねません。法人所有であれば、不動産は法人の単独所有のままです。
まとめ
この記事では、不動産購入における法人設立のメリットを、税金、資産運用、相続の3つの観点から解説しました。法人化は、経費の範囲拡大や税率面での優遇、融資の受けやすさなど、多岐にわたるメリットをもたらす可能性があります。ご自身の投資規模や将来設計に合わせて、個人と法人のどちらが最適かを慎重に検討することが大切でしょう。
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