親などから不動産を相続する際、税金がいくらかかるか不安ではありませんか。相続税の計算は複雑なうえ、どのような対策をすれば良いかわからず悩む方も多いでしょう。実は不動産の相続には、税金の負担を軽くできる特例がいくつか存在します。この記事では、不動産相続でかかる税金の基本と、知っておくべき特例を解説します。これを読めば、将来の相続へ向けた準備ができるでしょう。
不動産相続で発生する主な税金
不動産を相続すると、具体的にどのような税金が発生するのでしょうか。税金の種類や計算方法を知らないと、適切な準備はできません。ここでは、主に「相続税」と「登録免許税」の2つを解説します。それぞれの税金の内容を理解することが重要です。
相続税の基本的な仕組み
相続税は、亡くなった方から財産を受け継いだ際にかかる税金です。すべての相続で発生するわけではありません。財産の総額が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算される基礎控除額を上回る場合にのみ課税されます。不動産の価値は、相続税を計算する際の評価額で決まります。土地は主に路線価、建物は固定資産税評価額が基準です。
登録免許税とは何か
登録免許税は、不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更する「相続登記」の際に国へ納める税金です。この手続きをしないと、不動産の所有権を第三者へ主張できません。税額は、不動産の固定資産税評価額に0.4%の税率を掛けて算出します。
不動産取得税はかかるのか
不動産を取得すると、通常は不動産取得税という地方税が課されます。しかし、相続によって不動産を取得した場合は、この税金はかかりません。不動産取得税は、売買や贈与など、本人の意思に基づいて不動産を取得した場合に課税されるものです。相続は本人の意思とは関係なく財産が移転するため、非課税と定められています。
不動産にかかわる相続税の負担を軽減する特例
相続税が高額になりそうで心配、という方もいるかもしれません。特に自宅など生活に不可欠な不動産まで、納税のために手放さなければならない事態は避けたいものです。ここでは、相続税の節税に役立つ代表的な特例を3つ紹介します。
小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例は、相続税の特例の中でも特に節税効果が高い制度です。亡くなった方が住んでいた土地や事業で使っていた土地などを相続した場合に適用できます。この特例を使うと、一定の面積までの土地の評価額を最大で80%も減額できます。ただし、誰が相続するか、相続後にどう利用するかといった細かい要件があることを覚えておきましょう。
配偶者の税額軽減（配偶者控除）
配偶者の税額軽減は、亡くなった方の配偶者が財産を相続する際に使える特例です。具体的には、配偶者が取得した財産のうち「1億6,000万円」または「配偶者の法定相続分」のいずれか多い金額までは相続税がかかりません。多くのケースで配偶者の相続税はゼロになります。
相次相続控除
相次相続控除は、短期間に相続が続けて発生した場合の税負担を軽くするための制度です。具体的には、最初の相続（一次相続）から10年以内に次の相続（二次相続）が発生した際に適用できます。この場合、二次相続の相続税額から、一次相続で支払った相続税の一部を控除できます。
相続不動産を売却した際の税金と特例
相続した不動産を利用する予定がなく、売却を検討することもあるでしょう。不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税という別の税金がかかります。これは相続によって取得した不動産であっても例外ではありません。しかし、この譲渡所得税にも、相続不動産ならではの特例があります。
譲渡所得税の計算方法
相続した不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税がかかります。この利益を譲渡所得といい「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算されます。取得費とは、その不動産を最初に購入したときの代金や手数料のことです。相続の場合、亡くなった方が不動産を購入したときの価格が取得費として引き継がれます。譲渡費用は、売却時にかかった仲介手数料や印紙税などを指します。もし購入時の契約書などがなく取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とすることも可能です。
取得費加算の特例
取得費加算の特例は、相続税を納めた人が利用できる可能性がある制度です。相続が始まってから3年10か月以内に、相続した不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を不動産の取得費に加算できます。取得費が増えると、計算上の利益である譲渡所得が減るため、結果として譲渡所得税の節税につながります。この特例は、相続税と譲渡所得税の二重課税のような負担を調整するのが目的です。相続税を支払ったうえで不動産の売却を考えているなら、必ず確認しておきたい特例の一つです。
空き家の3,000万円特別控除
空き家の3,000万円特別控除は、相続した空き家を売却する際に利用できる特例です。一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。主な要件は、亡くなった方が一人で住んでいた家屋であること、相続してから売却まで空き家であったことなどです。また、建物を耐震基準に合うようにリフォームして売却するか、建物を取り壊して更地として売却する必要があります。この特例は、社会問題となっている空き家の増加を防ぐ目的で設けられており、条件が合えば大きな節税効果が期待できます。
まとめ
不動産の相続には、相続税や登録免許税といった税金が伴います。しかし、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減など、税負担を軽くするためのさまざまな制度が用意されています。これらを活用することで、納税額を大きく抑えられるでしょう。また、相続した不動産を売却する場合にも、取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除などが利用できます。相続や税金、特例の制度は複雑です。不安な点があれば、税理士や不動産会社といった専門家に相談し、早めに準備を進めることが円満な相続につながるでしょう。
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