不動産オーナーは、賃貸収入や資産に対する多くの税金に悩みます。税負担が重いと、手取り利益が減り、資産運用の効率が下がります。税理士に相談すると、合法的に税金を軽減する節税スキームを提案してもらえるでしょう。これらを活用すれば、税負担が減り、不動産収入の手取りが増えるメリットがあります。
賃貸収入の税負担を減らす基本の節税スキーム
不動産の賃貸収入には、所得税に加え住民税など複数の税金がかかります。そのままでは、利益に対する税負担が大きくなりがちです。税理士がまず提案するのは、経費や申告方法など基本的な節税スキームです。これらを活用することで、賃貸収入にかかる税負担を減らせます。こうした基本策を着実に実践することで、毎年の税負担を確実に軽減できるでしょう。
青色申告の特別控除を活用する
不動産所得の確定申告で青色申告を選択すれば、最大65万円の特別控除が受けられます。大きな所得控除により課税所得を大幅に減らせるため、節税効果は高いです。また、青色申告なら家族に支払う給与を必要経費に計上して所得を分散することができます。さらに、赤字が出た場合は損失を最長3年間繰り越せるため、翌年以降の利益と相殺して節税できます。
経費計上で課税所得を圧縮する
賃貸経営では、必要経費をできる限り計上して課税所得を減らすことが重要です。ローンの利息、管理費、固定資産税、修繕費などの支出は、経費として計上することが可能です。適切なタイミングで修繕を行い、その費用を計上すれば、当年の所得から全額差し引きます。経費が収入を上回って赤字になれば、その分他の所得にかかる税金も減ります。経費に計上できるか迷う場合は、税理士に相談すると良いでしょう。
減価償却を活用した節税
建物や設備の購入費用は、減価償却費として毎年少しずつ経費計上できます。減価償却費は現金の支出を伴わない経費で、手元資金を減らさずに課税所得を減らせる点が魅力です。耐用年数が短い中古物件を購入すれば、短期間で多額の減価償却費を計上でき、高い節税効果が得られます。なお、減価償却費は申告しなければ経費にならないため、毎年忘れず計上することが大切です。
法人設立や所得分散による節税スキーム
賃貸収入が多くなると、個人の所得税率は最高45%、住民税も10%に達し、負担が大きくなります。そのため、税理士は法人の活用や所得分散といったスキームを提案します。不動産管理会社を設立して利益を分散したり、法人化によって低い法人税率を適用したりする方法です。これにより、個人で全ての利益を受け取るよりも大幅な節税効果が期待できるでしょう。
不動産管理会社の設立で利益分散
不動産オーナーが自ら不動産管理会社を設立し、物件の管理運営を委託する方法です。オーナーは会社に管理料を支払い、それを経費として計上できます。管理会社の利益には低い法人税率が適用されるため、個人で全額を受け取るより税負担が軽減します。ただし、会社設立には費用や手間がかかるため、十分な収益規模がある場合に有効なスキームです。
不動産の法人化による節税メリット
一定規模以上の賃貸経営なら、法人で物件を保有・運用する選択肢もあります。法人が賃貸収入を得れば、所得は法人税の対象になり、高い個人の累進税率を回避できます。中小法人には低い税率が適用され、役員給与や経費を柔軟に計上できるため、個人所有より節税効果が高いです。一方で、法人化には法人維持費用なども生じますが、それを上回る節税効果が見込める場合には有力な選択肢です。
家族への所得分散で税率軽減
家族に収入を分散すれば、一人あたりの課税所得が減り、税率が下がります。例えば、賃貸管理を手伝う配偶者に給与を支払えば、オーナーの所得を減らせます。家族それぞれが基礎控除を受けられるため、世帯全体でも節税効果が高いです。もちろん実態のない給与支払いは認められないため注意が必要ですが、家族に協力してもらえる場合は積極的に活用したい節税策です。
相続・贈与を見据えた節税スキーム
不動産オーナーにとって、将来の相続税や贈与税への対策も重要です。相続税の最高税率は55%にも達するため、事前の対策で大きな差が生まれます。不動産は現金より相続税評価が低く、税負担を減らすチャンスになります。税理士は、生前贈与や特例の活用など、将来を見据えた節税スキームも提案することが多いです。早めに対策しておけば、大きな税負担の軽減につながります。
賃貸物件による相続税対策
不動産は、現金より相続税評価額が低く評価されることが多いです。特に賃貸用の土地や建物は、入居者がいるとその分評価額が減る傾向があります。資産を現金ではなく賃貸不動産で持つことで、相続発生時の税負担を軽減できます。
小規模宅地等の特例を活用する
相続発生時に小規模宅地等の特例を適用すると、一定の要件を満たすことで土地の評価額を大きく引き下げることが可能です。具体的には、賃貸用の宅地であれば評価額を50%減額、自身が居住していた宅地の場合は最大で80%もの減額が認められます。この特例を有効活用することで、相続税額を大幅に軽減できるのが大きなメリットです。不動産オーナーにとって、この特例は活用しやすく、かつ効果も大きい相続税対策の一つといえるでしょう。
生前贈与と生命保険の活用
毎年の非課税枠を利用し、生前に少しずつ財産を移しておけば、将来の相続税の対象財産を減らせます。生命保険金は法定相続人の数×500万円まで非課税で受け取れる制度があるため、保険で資産を残すことで相続税の負担を大きく軽減できます。生前贈与と保険を組み合わせることで、相続税を大幅に減らすことも可能です。
まとめ
不動産オーナーは税理士からの助言を受けつつ、ここで紹介したさまざまな節税スキームを上手く活用することが重要になります。適切な節税対策を講じることにより税負担を軽減することができれば、賃貸経営における収益性を向上させ、さらに将来的な資産承継の際の安心感にもつながるでしょう。
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